Eine leerstehende Wohnung oder ein ungenutztes Gewerbeobjekt bringt eigene Risiken mit sich: eingefrorene Leitungen im Winter, unbemerkter Wassereintritt, Einbruch durch offensichtlich verwaiste Fenster, oder schlicht der optische Verfall, wenn niemand nach dem Rechten sieht. Viele Versicherungen verlangen zudem den Nachweis regelmäßiger Kontrollen bei längerem Leerstand, ohne den im Schadensfall Zahlungen gekürzt werden können. Diese Leistung übernimmt genau diese Kontrollen strukturiert und lückenlos dokumentiert.
Typisch ist die Situation zwischen zwei Vermietungen: Eine Wohnung wird renoviert, ein neuer Mieter steht noch nicht fest, und die Zeit dazwischen zieht sich oft länger hin als geplant. Wer in dieser Phase keinen regelmäßigen Blick auf das Objekt wirft, riskiert, dass kleine Probleme unbemerkt zu größeren werden, etwa ein tropfender Wasserhahn, der über Wochen läuft, bevor jemand ihn bemerkt.
Ein zweiter häufiger Anlass ist der Erbfall: Eine Wohnung oder ein ganzes Haus geht in eine Erbengemeinschaft über, die sich noch nicht auf Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung geeinigt hat. In dieser oft Monate dauernden Übergangsphase bleibt das Objekt regelmäßig unbeaufsichtigt, obwohl gerade bei älteren Gebäuden ein wachsamer Blick besonders wichtig wäre.
Angesprochen fühlen dürfen sich Eigentümer leerstehender Wohnungen zwischen zwei Vermietungen, Erbengemeinschaften mit ungenutzten Immobilien sowie Gewerbebetriebe mit vorübergehend leerstehenden Flächen, etwa während eines Umbaus oder eines Mieterwechsels im Gewerbehof.
Was zur Leerstandsbetreuung gehört
- Regelmäßige Sichtkontrolle von Fenstern, Türen und Zugängen auf Einbruchspuren
- Kontrolle auf Feuchtigkeit, Schimmelbildung und Wassereintritt in allen Räumen
- Einfache Frostschutzmaßnahmen im freigegebenen Rahmen, etwa Kontrolle der Heizung im Grundbetrieb
- Postentnahme und Weiterleitung nach Absprache mit dem Eigentümer
- Kurzes Lüften zur Vermeidung von Stauluft, sofern die Wohnung dafür freigegeben ist
- Meldung von Auffälligkeiten mit Foto und Zeitmarke, ohne Verzögerung
Gerade bei längerem Leerstand über den Winter ist die Kontrolle der Frostschutzmaßnahmen zentral: Eine eingefrorene und geplatzte Leitung verursacht oft erheblich höhere Kosten als die laufende Betreuung, ganz zu schweigen vom Ärger mit benachbarten Wohnungen, die durch auslaufendes Wasser in Mitleidenschaft gezogen werden könnten.
| Kontrollpunkt | Turnus | Ziel |
|---|---|---|
| Zugänge und Fenster | wöchentlich bis zweiwöchentlich | Einbruchsschutz |
| Feuchtigkeit und Geruch | wöchentlich bis zweiwöchentlich | Schimmel- und Schadenfrüherkennung |
| Heizung im Frostschutzbetrieb | wöchentlich im Winter | eingefrorene Leitungen vermeiden |
| Post und Briefkasten | wöchentlich | verwaister Eindruck vermeiden |
Von der Erstbegehung bis zum Monatsbericht
- Erstbegehung und Aufnahme des Objektzustands direkt bei Beauftragung
- Festlegung von Turnus und Kontrollpunkten passend zu Objekt und Jahreszeit
- Regelmäßige Kontrollbesuche mit digitaler Checkliste auf dem Tablet
- Sofortige Meldung bei Auffälligkeiten, etwa Einbruchspuren oder Wassereintritt
- Monatlicher Bericht an Eigentümer oder Verwaltung mit vollständiger Fotodokumentation
Kosten nach Turnus, Objektgröße und Jahreszeit
| Leistung | Kundentyp | Preis |
|---|---|---|
| Grundkontrolle, monatlicher Turnus | beide | ab 89 € pro Monat netto |
| Erweiterte Kontrolle, wöchentlich | beide | nach Objekt und Leistungsumfang |
| Einzelkontrolle nach Bedarf | beide | nach Aufwand |
Maßgeblich für den genauen Preis sind Objektgröße, Turnus und Jahreszeit; Details finden sich unter Preise. Privateigentümer erhalten Preise inklusive Mehrwertsteuer, Gewerbekunden netto.
Leerstandsrisiken je nach Gebäudetyp
- Altbauwohnungen in Vorderhaus, Seitenflügel oder Hinterhaus: Leerstehende Wohnungen im hinteren Gebäudeteil geraten leicht aus dem Blick, weil dort deutlich seltener jemand vorbeikommt als im straßenseitigen Vorderhaus. Ein fester Kontrollrhythmus verhindert, dass Schäden dort über Monate unbemerkt bleiben.
- Plattenbau-Wohnanlagen: Bei größeren Beständen mit mehreren leerstehenden Einheiten lohnt sich eine gebündelte Kontrolle mehrerer Wohnungen an einem Termin, was den Aufwand pro Einheit spürbar senkt.
- Gewerbehöfe: Leerstehende Gewerbeeinheiten in belebten Höfen ziehen mitunter unbefugte Nutzung an, weshalb die Kontrolle hier besonders auf Zugänge und mögliche Fremdnutzung achtet.
- Berliner Umland: Auch Objekte im direkten Umland betreuen wir im Rahmen der Leerstandsbetreuung nach individueller Vereinbarung, etwa in Potsdam oder Teltow.
Einfache Maßnahmen selbst, technische Eingriffe extern
Wir kontrollieren, dokumentieren und ergreifen einfache Maßnahmen im freigegebenen Rahmen, etwa das Nachstellen einer Heizungstemperatur. Größere technische Eingriffe, etwa an Heizungs- oder Elektroanlagen, sowie die Behebung eines tatsächlichen Wasserschadens übernehmen entsprechende Fachbetriebe, die wir bei Bedarf über die Handwerkerkoordination einbinden. Bei erkennbaren Einbruchspuren informieren wir Sie sofort und empfehlen die Einschaltung der Polizei, sofern dies erforderlich erscheint.
Eine Besonderheit betrifft die Heizung: Ein komplettes Abschalten im Winter mag auf den ersten Blick Kosten sparen, birgt aber erhebliches Frostrisiko. Wir empfehlen stattdessen einen niedrigen, aber konstanten Grundbetrieb und kontrollieren regelmäßig, ob dieser tatsächlich eingehalten wird.
Checkliste und PDF-Nachweis für die Versicherung
Jeder Kontrollbesuch wird mit Checkliste, Fotos und Zeitmarke digital erfasst und monatlich als PDF-Export zusammengefasst. Das erleichtert auch den Nachweis gegenüber der Gebäudeversicherung, die bei längerem Leerstand häufig regelmäßige Kontrollen als Voraussetzung für den vollen Versicherungsschutz nennt.
- Sind alle Zugänge und Schlüssel vollständig übergeben?
- Ist die Heizung im Winter auf Frostschutz eingestellt?
- Wer wird bei Auffälligkeiten zuerst informiert?
- Soll Post entnommen und weitergeleitet werden?
Nicht selten steht eine Wohnung über den Winter leer, und die Heizung wird komplett abgestellt, um Kosten zu sparen. Ohne Frostschutzbetrieb frieren Leitungen ein, und der entstehende Schaden übersteigt die eingesparten Heizkosten meist um ein Vielfaches.
Wie sich Leerstandsbetreuung mit Objektbegehungen und Schlüsselverwaltung sinnvoll verbinden lässt, ist unserem Muster-Leistungsverzeichnis oben auf dieser Seite zu entnehmen.
Häufige Fragen
Wie oft sollte eine leerstehende Wohnung kontrolliert werden?
Je nach Risiko und Jahreszeit empfehlen wir einen wöchentlichen bis monatlichen Turnus, im Winter tendenziell häufiger wegen der erhöhten Frostgefahr.
Übernehmen Sie auch die Postentnahme?
Ja, nach Absprache entnehmen wir Post und leiten sie weiter oder sammeln sie für eine spätere gemeinsame Übergabe an den Eigentümer.
Was passiert bei erkennbaren Einbruchspuren?
Wir informieren Sie sofort, dokumentieren den Befund mit Fotos und empfehlen bei Bedarf die Einschaltung der Polizei, um weitere Schritte einzuleiten.
Ist die Leerstandsbetreuung auch für Gewerbeflächen möglich?
Ja, auch leerstehende Gewerbeeinheiten und ganze Gewerbehöfe lassen sich im Rahmen dieser Leistung regelmäßig kontrollieren.
Wie wird Frostschutz konkret umgesetzt?
Im freigegebenen Rahmen kontrollieren wir die Heizungseinstellung; technische Eingriffe an der Heizungsanlage selbst übernehmen entsprechende Fachbetriebe nach Bedarf.
Bekommen wir eine regelmäßige Rückmeldung zum Zustand?
Ja, Sie erhalten einen monatlichen Bericht mit Fotodokumentation, zusätzlich eine sofortige Meldung bei dringenden Auffälligkeiten außerhalb des Turnus.
Kann die Leerstandsbetreuung kurzfristig beauftragt werden, etwa wenn ein Mietvertrag plötzlich endet?
In der Regel ja, sofern unsere Kapazität es zulässt. Je früher Sie uns informieren, desto lückenloser lässt sich die Betreuung direkt im Anschluss an den Auszug einrichten.
Werden auch Möbel oder Gegenstände in der leerstehenden Wohnung beachtet?
Sofern in der Wohnung noch Gegenstände verblieben sind, etwa bei einem Erbfall, notieren wir bei jeder Kontrolle, ob sich am Zustand oder an der Anordnung etwas verändert hat, ohne selbst Gegenstände zu entfernen oder zu verändern.
Wie unterscheidet sich die Leerstandsbetreuung von einer gelegentlichen Kontrolle durch Nachbarn?
Nachbarn schauen meist unregelmäßig und ohne feste Dokumentation vorbei. Unsere Betreuung folgt dagegen einem festen Turnus mit Checkliste, Fotobeleg und schriftlichem Bericht, der auch gegenüber Versicherung oder Miterben belastbar ist.
Was passiert mit Sommer- und Winterlüftung während der Leerstandsbetreuung?
Wir lüften bei Bedarf kurz durch, um Stauluft und Geruchsbildung zu vermeiden, achten dabei aber sorgfältig auf Wetterlage und Sicherheit, etwa auf ein sicheres, wieder verschließbares Fenster, bevor wir das Objekt verlassen.
Wird bei jedem Besuch dieselbe Route durch das Objekt abgegangen?
Ja, eine feste Route stellt sicher, dass kein Raum und kein Bereich versehentlich übersprungen wird, insbesondere bei größeren Wohnungen mit mehreren Zimmern oder bei ganzen leerstehenden Häusern mit mehreren Etagen und Nebenräumen.
Betreuen Sie auch ganze leerstehende Gebäude, nicht nur einzelne Wohnungen?
Ja, auch ein komplett leerstehendes Haus, etwa vor einem geplanten Umbau oder Verkauf, lässt sich im Rahmen dieser Leistung regelmäßig kontrollieren, mit entsprechend angepasstem Turnus und Checkliste für die größere Fläche.
Wie wird mit Zeitungen und Werbeflyern im Briefkasten umgegangen, die auf Leerstand hindeuten könnten?
Wir entnehmen diese regelmäßig zusammen mit der übrigen Post, damit sich kein auffälliger Stapel vor dem Briefkasten ansammelt, der ungewollt signalisiert, dass die Wohnung unbeaufsichtigt ist.
Wird bei der Leerstandsbetreuung auch auf Schädlingsbefall geachtet?
Im Rahmen der Sichtkontrolle achten wir auch auf offensichtliche Anzeichen von Schädlingen, etwa Kotspuren oder Fraßschäden. Eine gezielte Bekämpfung mit entsprechenden Mitteln übernehmen ausschließlich Fachfirmen, an die wir bei einem konkreten Verdacht umgehend vermitteln.
Wird bei der Kontrolle auch auf den allgemeinen Zustand von Heizkörpern und Ventilen geachtet?
Ja, ein kurzer Sichttest gehört zum festen Bestandteil jeder Kontrolle, insbesondere im Winter, wenn ein tropfendes oder klemmendes Ventil frühzeitig auf ein größeres Problem hindeuten kann.
Lässt sich die Leerstandsbetreuung nach dem Einzug des neuen Mieters einfach beenden?
Ja, die Leistung endet mit dem vereinbarten Stichtag beziehungsweise mit der abgeschlossenen Wohnungsübergabe, ohne dass eine gesonderte Kündigung notwendig wird, sofern dies im Leistungsverzeichnis von vornherein so vereinbart wurde.
Betreuen Sie auch Ferienwohnungen zwischen zwei Buchungsphasen?
In der Nebensaison mit längeren buchungsfreien Zeiten lässt sich eine ähnliche Kontrolle sinnvoll einrichten, wenngleich für dauerhaft vermietete Ferienwohnungen oft ein anderer, kürzerer Turnus passender ist als bei klassischem Leerstand.
Was, wenn sich während des Leerstands die Eigentumsverhältnisse ändern, etwa durch einen Verkauf?
Wir passen die Berichtsempfänger entsprechend an und setzen die vereinbarte Kontrolle nahtlos für den neuen Eigentümer fort, sofern dieser die Betreuung fortführen möchte, ohne dass ein neuer Vertrag von Grund auf verhandelt werden muss.
Wie reagieren Sie, sobald während der Kontrolle ein akuter Wasserschaden entdeckt wird?
Wir informieren Sie unverzüglich, dokumentieren den Schaden mit Fotos und Zeitmarke und koordinieren bei Bedarf sofort einen geeigneten Fachbetrieb über die Handwerkerkoordination, um weitere Folgeschäden zu begrenzen.
Wie läuft der Übergang, sobald ein neuer Mieter gefunden ist?
Wir stimmen uns mit der Wohnungsübergabe ab, sodass die Kontrollen nahtlos enden und die Wohnung strukturiert an den neuen Mieter übergeht, ohne Lücke in der Betreuung.