Größere Wohnanlagen mit zentraler Warmwasserbereitung unterliegen der Trinkwasserverordnung, die regelmäßige Untersuchungen auf Legionellen vorschreibt. Für Hausverwaltungen bedeutet das einigen organisatorischen Aufwand: Ein Labor muss beauftragt, Termine mit Mietern abgestimmt, Entnahmestellen vorbereitet und zwischen den Untersuchungen oft ein Spülplan umgesetzt werden. Genau hier unterstützen wir – bei der Organisation der Probenahme, der Begleitung vor Ort und der Umsetzung von Spülplänen, während die eigentliche Probenahme und der Befund beim Labor beziehungsweise Installationsfachbetrieb liegen.
Warum diese Untersuchung überhaupt vorgeschrieben ist
Legionellen sind Bakterien, die sich im Wasser unter bestimmten Temperaturbedingungen vermehren und beim Einatmen feiner Wassertröpfchen, etwa unter der Dusche, gesundheitlich relevant werden können. Um genau das zu verhindern, verlangt die Trinkwasserverordnung von Betreibern größerer zentraler Warmwasseranlagen eine regelmäßige Untersuchung auf diese Keime. Für die einzelne Hausverwaltung ist damit nicht nur eine fachliche, sondern auch eine organisatorische Aufgabe verbunden, denn ein Labortermin lässt sich nicht einfach nebenbei erledigen – er braucht Vorlauf, abgestimmte Zutrittszeiten und im Anschluss eine saubere Ablage der Ergebnisse. Diese organisatorische Seite ist genau der Teil, den wir Ihnen abnehmen.
Diese Aufgaben übernehmen wir
| Bereich | Was konkret passiert |
|---|---|
| Terminorganisation | Labor beauftragen, Termine mit Mietern abstimmen |
| Zugang | Entnahmestellen vorbereiten, Zutritt organisieren |
| Begleitung | Präsenz während der Probenahme durch das Labor |
| Spülpläne | Umsetzung vorgegebener Spülintervalle an selten genutzten Stellen |
| Nachbereitung | Befund entgegennehmen, an Hausverwaltung weiterleiten |
Die eigentliche Probenahme, Laboranalyse und Befunderstellung erfolgt stets durch das beauftragte Labor beziehungsweise einen zugelassenen Installationsfachbetrieb, nicht durch uns.
Ablauf rund um die Probenahme
Wir stimmen zunächst mit der Hausverwaltung ab, welches Labor beauftragt wird und in welchem Rhythmus Untersuchungen laut Trinkwasserverordnung anstehen. Anschließend organisieren wir den Termin, informieren betroffene Mieter über den Zutritt zu den Entnahmestellen und sind während der Probenahme vor Ort präsent, etwa für den Zugang zu Kellerräumen oder Technikschächten. Zwischen den Untersuchungen setzen wir vorgegebene Spülpläne für selten genutzte Entnahmestellen um. Den Befund des Labors leiten wir an die Hausverwaltung weiter.
Woher der Organisationsaufwand kommt
Der auf den ersten Blick vielleicht hoch wirkende Aufwand für Organisation und Begleitung erklärt sich aus der Kleinteiligkeit der Aufgabe: Ein Labortermin muss zum passenden Zeitpunkt vereinbart werden, mehrere Mietparteien brauchen rechtzeitig Bescheid über den Zutritt zu ihrer Wohnung, und am Tag der Probenahme selbst ist durchgehend jemand vor Ort nötig, der Türen öffnet und bei Rückfragen des Labors zur Verfügung steht. Diese Aufgaben lassen sich kaum automatisieren oder nebenbei erledigen, weshalb wir dafür realistisch kalkulieren, statt einen unrealistisch niedrigen Pauschalpreis zu versprechen, der später doch nicht hält.
Kosten der Begleitung
| Leistung | Preis |
|---|---|
| Organisation und Begleitung je Stunde | ab 36 € pro Stunde netto |
| Umsetzung Spülplan, laufend | ab 36 € pro Stunde netto |
| Terminkoordination mit Labor | im Stundensatz enthalten |
| Laboranalyse und Befund | separat durch das Labor |
Unsere Leistung deckt Organisation und Begleitung ab, die Laborkosten für Probenahme und Analyse werden separat vom Labor abgerechnet, Details unter Preise und Leistungspakete. Ergänzend passt unsere Haustechnik-Kontrolle für die laufende technische Betreuung der Anlage.
Eigentümergemeinschaften mit mehreren Gebäuden
Verwaltet eine Eigentümergemeinschaft mehrere Gebäude mit jeweils eigener Warmwasserversorgung, braucht jedes davon grundsätzlich eine eigene Betrachtung, da sich Leitungslängen, Anlagenalter und Nutzungsintensität unterscheiden können. Wir bündeln die Organisation trotzdem so weit wie möglich, etwa indem wir Labortermine für mehrere Gebäude auf denselben Tag legen, um Anfahrtswege und Koordinationsaufwand zu reduzieren. Für die Verwaltung entsteht dadurch ein einheitlicher Ansprechpartner für alle Gebäude, auch wenn die eigentlichen Befunde je Anlage separat ausgewertet werden.
Welche Objekte untersuchungspflichtig sind
Größere Wohnanlagen mit zentraler Warmwasserversorgung und mehr als drei Wohneinheiten fallen typischerweise unter die Untersuchungspflicht, kleinere Objekte mit dezentraler Versorgung oft nicht. In Altbauten mit historischer Leitungsführung ist die Vorbereitung der Entnahmestellen teils aufwendiger als bei modernisierten Anlagen. Bei gewerblich genutzten Objekten, etwa mit Duschen für Mitarbeitende, können zusätzliche Anforderungen gelten, die wir mit der Verwaltung abstimmen.
Vom erhöhten Befund zu konkreten nächsten Schritten
Fällt ein Befund erhöht aus, gibt das beauftragte Labor häufig auch eine erste Einschätzung möglicher Ursachen mit, etwa eine zu niedrig eingestellte Warmwassertemperatur oder eine selten durchspülte Teilstrecke der Anlage. Diese fachliche Einschätzung übersetzen wir für die Hausverwaltung in konkrete nächste Schritte: Welcher Fachbetrieb sollte kontaktiert werden, welche Unterlagen braucht dieser, und bis wann sollte eine Nachuntersuchung erfolgen, um den Erfolg der Maßnahme zu bestätigen. So bleibt die Kommunikation zwischen Labor, Fachbetrieb und Verwaltung nachvollziehbar, statt dass technische Fachbegriffe unübersetzt hin- und hergereicht werden.
Aufgabenteilung mit Labor und Fachbetrieb
Organisation der Termine, Zugang zu Entnahmestellen, Begleitung vor Ort und Umsetzung von Spülplänen liegen bei uns. Probenahme, Laboranalyse und Befunderstellung erfolgen ausschließlich durch das beauftragte Labor beziehungsweise einen zugelassenen Installationsfachbetrieb. Ergibt der Befund einen erhöhten Wert, koordinieren wir die weiteren Schritte mit dem zuständigen Fachbetrieb, der die technische Sanierung ausführt.
Warum Stagnation das eigentliche Risiko ist
Legionellen vermehren sich bevorzugt in stehendem, lauwarmem Wasser. Genau deshalb sind nicht die stark genutzten Entnahmestellen das größte Risiko, sondern eher die selten geöffneten: ein kaum benutzter Wasserhahn im Hausanschlussraum, eine Dusche in einer länger leerstehenden Wohnung oder ein Gäste-WC, das über Wochen niemand betätigt. An solchen Stellen kann sich Wasser über Tage in der Leitung stauen und sich dabei auf eine Temperatur erwärmen, bei der sich Keime besonders wohlfühlen. Ein guter Spülplan setzt deshalb gezielt an diesen selten genutzten Punkten an, statt überall gleich vorzugehen, und genau diese individuelle Umsetzung übernehmen wir für Ihr Objekt.
Was bei einem Leerstand zu beachten ist
Steht eine Wohnung längere Zeit leer, etwa zwischen zwei Mietverhältnissen oder während einer Renovierung, erhöht sich das Stagnationsrisiko zusätzlich. In solchen Fällen empfehlen wir, die Entnahmestellen der leerstehenden Einheit in den regulären Spülplan mit aufzunehmen, auch wenn dort aktuell niemand wohnt. Diese Aufgabe lässt sich gut mit unserer Leerstandsbetreuung verbinden, die ohnehin regelmäßige Kontrollgänge durch leerstehende Einheiten vorsieht und sich damit anbietet, das Spülen gleich mit zu übernehmen.
Dokumentation und Nachweise
Termine, Zugänge und umgesetzte Spülpläne werden im digitalen Ticketsystem mit Zeitmarke erfasst, Laborbefunde hinterlegen wir zusätzlich in der Objektakte. Für die eigenen Unterlagen und zum Nachweis gegenüber Mietern lässt sich daraus jederzeit ein zusammenhängendes PDF erstellen.
Wo sich die Trinkwasserhygiene-Begleitung innerhalb eines Betreuungspakets einordnet, zeigt die Musterübersicht oben als PDF.
- Keine eigene Probenahme oder Laboranalyse
- Keine Erstellung des Befunds
- Keine Legionellenprüfung nach Norm durch uns selbst
- Ausschließlich Organisation, Begleitung und Koordination
Angebot binnen 24 Stunden werktags.
Ergänzend lohnt sich eine regelmäßige Heizungskontrolle, da Warmwassertemperatur und Legionellenrisiko eng zusammenhängen. Hintergrundwissen liefert Warmwassertemperatur und Legionellen.
Häufige Fragen
Nehmen Sie die Trinkwasserprobe selbst?
Nein, die Probenahme führt ausschließlich das beauftragte Labor oder ein zugelassener Installationsfachbetrieb durch. Wir organisieren den Termin und sind vor Ort präsent.
Wie oft ist eine Untersuchung vorgeschrieben?
Das richtet sich nach der Trinkwasserverordnung und der Art der Anlage, häufig jährlich oder alle drei Jahre. Details klärt im Zweifel das beauftragte Labor.
Können Sie auch bei einer Sanierungsempfehlung weiterhelfen?
Ja, wir übersetzen die fachliche Einschätzung des Labors in konkrete nächste Schritte und stimmen mit Ihnen ab, welcher Fachbetrieb dafür infrage kommt.
Wie viel Vorlauf braucht die Terminorganisation mit dem Labor?
In der Regel einige Werktage, bei besonders gefragten Terminfenstern empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung, damit sich die Untersuchung nicht unnötig verzögert.
Bekomme ich eine Erinnerung vor der nächsten fälligen Untersuchung?
Ja, den nächsten Termin behalten wir im Blick und sprechen ihn rechtzeitig mit der Hausverwaltung ab, statt eine Frist unbemerkt verstreichen zu lassen.
Was, wenn ein Mieter den Zutritt am vereinbarten Termin verweigert?
Wir informieren rechtzeitig vorab und suchen bei Bedenken das Gespräch, die endgültige Klärung eines Zugangsrechts liegt bei der Hausverwaltung.
Erhalten Mieter eine eigene Rückmeldung zum Untersuchungsergebnis?
Das übernimmt in der Regel die Hausverwaltung, wir liefern ihr dafür eine verständlich aufbereitete Zusammenfassung des Laborbefunds.
Kann ich die Begleitung auch nur für eine einzelne Untersuchung buchen?
Ja, das lässt sich auch einmalig beauftragen, für wiederkehrende Fristen empfiehlt sich aber eine laufende Zusammenarbeit mit festen Ansprechpartnern.
Was ist ein Spülplan?
Ein Spülplan sorgt dafür, dass selten genutzte Entnahmestellen regelmäßig durchspült werden, um Stagnation zu vermeiden. Vorgegebene Pläne setzen wir für Sie um.
Wer erstellt den Befund?
Der Befund wird ausschließlich vom beauftragten Labor erstellt. Wir leiten ihn an die Hausverwaltung weiter und koordinieren bei Bedarf weitere Schritte.
Betrifft die Untersuchungspflicht jedes Objekt?
Nicht zwingend, das hängt von Größe und Art der Warmwasserversorgung ab. Wir stimmen das im Einzelfall mit der Hausverwaltung ab, das ist keine Rechtsberatung.
Was passiert bei einem erhöhten Befund?
Wir koordinieren gemeinsam mit der Hausverwaltung die Beauftragung eines Installationsfachbetriebs für die weiteren technischen Maßnahmen.
Informieren Sie auch die Mieter über den Termin?
Ja, die Abstimmung mit den Mietern zum Zutritt der Entnahmestellen gehört zu unserer Organisationsleistung.
Warum sind selten genutzte Entnahmestellen besonders riskant?
Weil sich Wasser dort länger staut und sich auf eine Temperatur erwärmt, bei der sich Legionellen besonders wohlfühlen. Genau dort setzt ein guter Spülplan an.
Beziehen Sie auch leerstehende Wohnungen in den Spülplan ein?
Ja, das empfehlen wir ausdrücklich und lässt sich gut mit einer laufenden Leerstandsbetreuung verbinden, die ohnehin regelmäßige Kontrollgänge vorsieht.
Warum ist diese Untersuchung überhaupt gesetzlich vorgeschrieben?
Weil sich Legionellen im warmen, stehenden Wasser vermehren können und beim Einatmen feiner Tröpfchen gesundheitlich relevant werden, verlangt die Trinkwasserverordnung regelmäßige Kontrollen.
Betreuen Sie auch mehrere Gebäude einer Eigentümergemeinschaft?
Ja, wir bündeln Labortermine dort so weit wie möglich, ausgewertet werden die Befunde aber je Gebäude gesondert, da sich die Anlagen unterscheiden können.
