Vermieter können die Räum- und Streupflicht wirksam auf Mieterinnen und Mieter übertragen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag oder in einer verbindlich einbezogenen Hausordnung steht. Fehlt eine solche klare Regelung, bleibt die Pflicht grundsätzlich beim Vermieter. Auch bei wirksamer Übertragung bleibt der Vermieter in der Regel verpflichtet, die Ausführung zu kontrollieren und im Zweifel selbst einzugreifen.
Warum eine vertragliche Weitergabe möglich ist
Die ursprüngliche Räum- und Streupflicht trifft nach dem Berliner Straßenreinigungsgesetz den Grundstückseigentümer als sogenannten Anlieger. Da diese Pflicht in erster Linie eine öffentlich-rechtliche ist, kann sie zivilrechtlich, also über den Mietvertrag, an die Bewohnerinnen und Bewohner weitergegeben werden. Diese Übertragung entbindet den Eigentümer aber nicht vollständig: Er bleibt regelmäßig verpflichtet, die ordnungsgemäße Ausführung zu überwachen und bei erkennbaren Mängeln einzugreifen, etwa wenn eine Mieterin krankheitsbedingt über längere Zeit nicht räumen kann.
Wie eine wirksame Klausel aussehen sollte
Damit die Übertragung Bestand hat, sollte die entsprechende Klausel möglichst konkret formulieren, welche Fläche betroffen ist, in welchem Zeitfenster geräumt werden muss und was bei Verhinderung gilt. Pauschale, unklare Formulierungen wie ein bloßer Verweis auf „die gesetzlichen Pflichten" ohne weitere Konkretisierung sind rechtlich angreifbarer als eine detaillierte Regelung. Bei mehreren Mietparteien im selben Haus wird die Pflicht häufig turnusmäßig zwischen den Parteien aufgeteilt, etwa wochenweise, was ebenfalls klar dokumentiert sein sollte, damit im Streitfall nachvollziehbar ist, wer wann zuständig war.
Schritt für Schritt: So prüfen Sie Ihre eigene Lage
- Mietvertrag durchsehen: Steht dort ausdrücklich etwas zur Räum- und Streupflicht?
- Hausordnung prüfen: Ist sie wirksam Bestandteil des Mietvertrags geworden, etwa durch ausdrückliche Bezugnahme?
- Zuständigkeitsplan klären: Gibt es bei mehreren Parteien einen Plan, wer wann dran ist?
- Verhinderung regeln: Was passiert, wenn eine Partei krank oder im Urlaub ist?
- Im Zweifel nachfragen: Bei unklaren oder widersprüchlichen Angaben lohnt eine Rückfrage bei der Hausverwaltung.
- Nur mündliche Absprache ohne schriftliche Regelung im Mietvertrag
- Unklare Formulierung, welche Fläche genau betroffen ist
- Keine Vertretungsregelung für Krankheit, Urlaub oder Umzug
- Vermieter kontrolliert die Ausführung überhaupt nicht mehr
Ohne klare Regelung bleibt der Vermieter verantwortlich
Fehlt eine klare vertragliche Regelung, bleibt der Vermieter für die Räum- und Streupflicht verantwortlich, auch wenn in der Praxis manchmal einzelne Mieterinnen und Mieter freiwillig räumen. Kommt es in einem solchen Fall zu einem Sturz, richtet sich die Haftungsfrage in erster Linie an den Vermieter beziehungsweise die Verwaltung. Wie diese Haftung im Detail zu bewerten ist, schildert unser separater Beitrag zur Sturzhaftung ausführlicher. Diese Einordnung ist allgemein gehalten und ersetzt im Streitfall keine anwaltliche Prüfung.
Wenn die Räumpflicht trotzdem vernachlässigt wird
Verletzt eine Mieterin oder ein Mieter trotz wirksamer Übertragung wiederholt die Räumpflicht, kann dies grundsätzlich abgemahnt werden, in schwerwiegenden Fällen sind auch mietrechtliche Konsequenzen denkbar. In der Praxis ist es für Vermieter oft der pragmatischere Weg, bei wiederkehrenden Problemen die gesamte Fläche stattdessen professionell organisieren zu lassen, statt einzelne Streitfälle mit einzelnen Mietparteien auszutragen. Für Hausverwaltungen mit vielen Einheiten ist eine einheitliche, zentrale Lösung ohnehin meist verwaltungsärmer als eine individuelle Klärung je Partei.
Unterschiede zwischen Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus und WEG
Bei einem vermieteten Einfamilienhaus ist die Übertragung an eine einzelne Mietpartei vergleichsweise einfach, da nur eine Vertragsbeziehung besteht und Zuständigkeiten klar zugeordnet werden können. In einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Mietparteien wird es komplizierter: Hier muss die Hausordnung entweder eine turnusmäßige Verteilung vorsehen oder die Pflicht bleibt zentral beim Vermieter beziehungsweise bei einer beauftragten Verwaltung. Bei Eigentümergemeinschaften kommt zusätzlich die Beschlusslage der WEG ins Spiel: Ein gemeinschaftlicher Beschluss regelt hier meist, ob die Aufgabe von den Eigentümern selbst reihum wahrgenommen oder komplett an einen Dienstleister vergeben wird. Gerade bei größeren Anlagen mit vielen Einheiten setzt sich in der Praxis zunehmend die zentrale Vergabe durch, weil sie Streitigkeiten über Zuständigkeiten von vornherein vermeidet.
Was bei Eigentumswohnungen im Erdgeschoss zu beachten ist
Wohnt eine Mietpartei im Erdgeschoss direkt neben dem betroffenen Gehwegabschnitt, wird ihr die Räumpflicht in der Praxis besonders häufig übertragen, weil der Weg zur Fläche kurz ist. Das ist grundsätzlich zulässig, sollte aber ebenso vertraglich fixiert sein wie bei anderen Mietparteien, insbesondere hinsichtlich einer angemessenen Gegenleistung oder Berücksichtigung im Mietverhältnis. Eine rein faktische Erwartungshaltung ohne klare Regelung führt erfahrungsgemäß zu Konflikten, sobald die betroffene Person aus welchen Gründen auch immer nicht mehr räumen kann oder will.
Wann sich eine zentrale Lösung lohnt
Gerade bei größeren Mehrfamilienhäusern oder Eigentümergemeinschaften mit wechselnder Mieterstruktur ist eine individuelle Übertragung an einzelne Parteien organisatorisch aufwendig und fehleranfällig. Hausmeister RAT übernimmt für Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften die komplette Steuerung des Winterdienstes für das gesamte Objekt, wodurch Diskussionen über Zuständigkeiten innerhalb der Mieterschaft entfallen. Mehr dazu auf unseren Leistungsseiten Hausmeister für Hausverwaltungen und Hausmeister für Eigentümergemeinschaften.
Häufige Fragen
Kann der Vermieter die Pflicht auch mündlich übertragen?
Rechtssicher ist das nicht zu empfehlen; ohne schriftliche, klare Regelung im Mietvertrag oder in der wirksam einbezogenen Hausordnung bleibt die Pflicht im Zweifel beim Vermieter.
Muss ich als Mieter eigenes Streugut besorgen?
Das hängt von der vertraglichen Regelung ab; häufig wird vereinbart, dass der Vermieter das Material stellt und die Mieterin oder der Mieter nur die Ausführung übernimmt.
Was, wenn ich als Mieter längere Zeit verreist bin?
In diesem Fall sollte rechtzeitig eine Vertretung organisiert werden, entweder durch Nachbarn oder durch eine kurzfristige Information an die Hausverwaltung, damit die Fläche trotzdem betreut wird.
Kann ich als Mieter die Übernahme der Räumpflicht ablehnen?
Bei einer bereits wirksam vereinbarten Klausel im bestehenden Mietvertrag ist eine einseitige Ablehnung im Nachhinein schwierig; bei Neuabschluss eines Mietvertrags lässt sich die Frage dagegen vorab verhandeln.
Wie oft kommt es tatsächlich zu Streit über diese Klauseln?
Häufiger als man denkt, gerade wenn die Formulierung im Mietvertrag vage bleibt oder die Hausordnung nicht eindeutig einbezogen wurde; eine präzise, schriftliche Regelung beugt den meisten dieser Konflikte von vornherein vor.
Wer entscheidet, ob eine Klausel im Zweifel wirksam ist?
Im Streitfall entscheidet letztlich ein Gericht über die konkrete Wirksamkeit einer Klausel; im Vorfeld kann eine sorgfältige, verständliche und nicht übermäßig einseitige Formulierung das Risiko einer Unwirksamkeit erheblich senken.
Gilt die Übertragung auch für Balkone und private Terrassen?
Die öffentlich-rechtliche Räumpflicht betrifft in der Regel nur öffentlich zugängliche Gehwege, private Terrassen und Balkone fallen meist nicht darunter, außer es ist gesondert vereinbart.
Was passiert bei einem Mieterwechsel mitten in der Saison?
Die neue Mietpartei übernimmt die Pflicht in der Regel erst ab Einzug entsprechend dem neuen Mietvertrag; für die Übergangszeit sollte die Verwaltung klären, wer bis dahin räumt, damit keine Lücke entsteht.
Darf der Vermieter die Kosten für einen Winterdienst auf die Nebenkosten umlegen, wenn Mieter eigentlich selbst räumen müssten?
Wird trotz vertraglicher Übertragung an die Mieter zusätzlich ein Dienstleister beauftragt, ist eine Umlage der Kosten über die Nebenkosten in der Regel nicht ohne Weiteres möglich; maßgeblich ist die konkrete vertragliche Gestaltung im Einzelfall.
Kann eine WEG die Räumpflicht per Beschluss auf einzelne Eigentümer verteilen?
Ja, das ist grundsätzlich möglich und in der Praxis verbreitet, sollte aber ebenso klar dokumentiert werden wie eine Regelung im Mietverhältnis, damit im Streitfall nachvollziehbar bleibt, wer wann zuständig war.
Ändert sich etwas, wenn das Grundstück verkauft wird?
Mit dem Eigentümerwechsel geht die grundlegende Räum- und Streupflicht auf die neue Eigentümerin oder den neuen Eigentümer über; bestehende Mietverträge mit ihren Klauseln zur Übertragung bleiben davon in der Regel unberührt.
Kann eine Übertragung rückwirkend für unwirksam erklärt werden?
Stellt sich im Nachhinein heraus, dass eine Klausel unwirksam war, gilt für die betroffene Zeit meist wieder die ursprüngliche Zuständigkeit des Eigentümers; bereits eingetretene Schadensfälle werden dann entsprechend neu bewertet.
Über diesen Beitrag
Geschrieben aus der Praxis unseres Hausmeisterdienstes in Berliner Wohnanlagen, Höfen und Gewerbeobjekten. Hinweise zu Recht, Steuern oder Sicherheit geben einen allgemeinen Überblick und ersetzen keine Beratung im Einzelfall.
